Vous souhaitez céder ou reprendre un droit au bail
En cours de bail, tout locataire d’un bail commercial peut avoir l’intention de céder son droit au bail qu’il exploite dans les locaux donnés à bail.
La cession de droit au bail ou communément appelée cession de bail est un acte juridique complexe et réglementé.
Que vous soyez vendeur ou acquéreur d’un droit au bail, il est particulièrement important d’être conseillé et assisté par Me JABOULEY, Avocat spécialiste dans ce domaine qui vous conseillera et veillera à défendre vos intérêts.
1. Qu’est que la cession de droit au bail ou cession de bail ?
La cession du droit au bail est l’acte par lequel le titulaire d’un bail commercial, appelé le « cédant ou vendeur », transmet ou cède son bail à un tiers appelé « le cessionnaire ou acquéreur ».
La cession du droit au bail se différencie de la cession du fonds de commerce en que ce que le cédant préfère céder son emplacement, que son activité toute entière.
La cession du droit au bail consiste pour le locataire sortant, à transmettre à titre onéreux par le biais d’une indemnité négociée entre les parties, à un tiers, le cessionnaire, le bail commercial auquel il est tenu avec tous les droits et obligations qui s’y rattachent.
Le bail est en principe conservé aux conditions initiales et le seul changement rencontré concerne alors celui de locataire, mais dans la majorité des baux commerciaux, il faudra obtenir l’accord du bailleur.
La valeur du droit au bail n’est aucunement liée aux résultats économiques ou aux bénéfices tirés de l’exploitation du fonds de commerce.
2. A quelles conditions puis je céder mon droit au bail ?
Au préalable, le cédant avant de s’engager auprès d’un repreneur, il est indispensable de vérifier la clause ayant trait à la cession dans le bail commercial afin de voir à quelles conditions la cession de droit au bail est autorisée dans le bail.
Ces clauses viennent limiter ou restreindre la cession mais en aucun cas entraver totalement la possibilité au locataire de céder son droit au bail à l’acquéreur de son fonds de commerce.
En pratique, la majorité des baux commerciaux interdisent au locataire de céder son droit au bail à une personne autre que l’acquéreur de son fonds de commerce ou le conditionnent sous réserve du respect d’un formalisme que le bailleur aura imposé dans le bail commercial initial.
Or, il arrive que le locataire souhaite céder son droit au bail:
- afin de continuer d’exploiter son fonds de commerce dans un autre local.
- il ne trouve pas de repreneur pour son fonds de commerce.
2.1 Différents types de clauses peuvent conditionner la cession de droit au bail :
Clause “tous commerces”
Si le bail n’a pas une clause tous commerces, et que le repreneur souhaite exercer d’autres activités dans les locaux loués que celles mentionnées dans le bail, il sera nécessaire de demander au Bailleur propriétaire une déspécialisation.
Clause d’agrément préalable du bailleur à la cession de droit au bail
Le bailleur ne peut discrétionnairement refuser la cession du droit au bail sans invoquer de motif légitime. En cas de refus abusif, le locataire pourra obtenir l’autorisation judiciaire de procéder à la cession et même se voir alloué des dommages et intérêts dans certaines hypothèses.
Clause d’information et de concours préalable du bailleur à la cession de droit au bail
Clause octroyant un droit de préemption au profit du bailleur
Clause de solidarité du paiement des loyers et charges entre les locataires successifs
2.2 Information de la commune de ma volonté de céder mon droit au bail
Au préalable, avant toute cession de bail, le locataire devra se renseigner auprès de la mairie de la commune des lieux loués, si son local est situé dans son périmètre de sauvegarde du commerce et de l’artisanat de proximité.Dans l’affirmative, il devra lui adresser une déclaration préalable et le silence gardé par la commune pendant deux mois vaut renonciation à l’exercice de son droit de préemption.
A défaut, la vente serait frappée de nullité.
3. Qu’est ce que la déspécialisation du bail commercial ?
Si le repreneur souhaite rajouter une nouvelle activité (déspécialisation partielle) ou exercer une nouvelle activité (déspécialisation totale), il conviendra d’en faire la demande au Bailleur.Cette déspécialisation s’accompagne du versement d’une indemnité au profit du propriétaire ou que le propriétaire a donné son accord avec une augmentation du loyer.
Attention, cette demande devra en tout état de cause, faire l’objet d’une des conditions suspensives à la promesse de cession, à défaut d’avoir obtenu préalablement l’accord du Bailleur.
4. Qu’est ce que la clause de solidarité au paiement des loyers du cédant ?
Dans la pratique, les baux incluent une clause de solidarité entre le cédant et le cessionnaire qui joue pour le paiement des loyers et charges, ainsi que l’exécution des obligations du bail.
Cette clause a pour effet de rendre le cédant codébiteur solidaire du cessionnaire à qui il cède le bail, vis-à-vis du bailleur.
Cette garantie prendra seulement fin lorsqu’un congé aura été délivré au cessionnaire, ou bien à l’expiration du bail au cours duquel la clause aura été introduite.
En revanche, en cas de tacite reconduction du bail commercial, celui-ci se poursuit donc, et la clause continue de jouer.
Attention, la garantie prendra également fin en cas de renouvellement du bail, sauf dans le cas où le bail initial prolonge explicitement son effet pour le bail renouvelé.
La Loi PINEL est venue limiter cette garantie solidaire afin de préserver les droits du cédant. En conséquent, le bailleur ne peut invoquer la clause de garantie que pendant une durée de 3 ans à compter de la cession du bail (article L 145-16-2 du Code de Commerce)
Cet article n’est pas d’ordre public car il n’est pas expressément visé par l’article L145-15 du Code de Commerce, les parties semblent donc être en droit d’y déroger et de prévoir une période plus longue.
Par ailleurs, le bailleur doit informer le cédant de tout défaut de paiement du locataire dans le délai d’un mois à compter de la date à laquelle la somme aurait dû être payée (article L 145-1661 du Code de Commerce).
Le but de ce délai est de protéger le cédant contre un bailleur de mauvaise foi qui ne l’alerterait de la défaillance du cessionnaire que plusieurs mois ou années après qu’il en a eu connaissance.
5. Quelles sont les formalités de la cession de droit au bail ?
5.1 Un état des lieux préalable
L’article L 145-40-1 du Code de Commerce impose, entre le bailleur et le cessionnaire, que soit réalisé un état des lieux lors de l’entrée en possession des lieux.Cette exigence peut entraîner des litiges, notamment lorsqu’à l’issue de l’état des lieux, il est constaté que le local commercial a subi des dégradations ou a fait l’objet de travaux non autorisés.
5.2 Signification de la cession au bailleur
Étant donné que la cession du droit au bail entraîne une cession de créance, celle-ci doit être impérativement signifiée au bailleur (article 1690 du Code Civil) à moins que le bailleur l’accepte par lettre recommandée avec accusée de réception, ou est participé à l’acte.En cas de non-respect de cette règle, la cession n’est pas nulle mais par contre, elle ne peut plus être opposée aux tiers et donc au bailleur.
Le défaut de signification rendra le bail inopposable au bailleur qui pourra en refuser le renouvellement au cessionnaire sans lui verser une quelconque indemnité ou également demander la résiliation du bail.
5.3 Enregistrement de la cession de droit au bail
L’acte de cession de droit au bail doit être enregistré dans un délai d’un mois, auprès de la recette des impôts du lieu de situation du local loué.À cette occasion, il donne lieu aux mêmes taxes que la cession d’un fonds de commerce : un abattement de 23 000 euros est pratiqué sur le prix de vente.
Les droits sont perçus au taux de:
- 3% sur la fraction du prix de vente comprise entre 23 000 et 200 000 euros,
- 5% pour la fraction du prix supérieure à 200 000 euros.
6. Quelles sont les sanctions en cas de cession irrégulière du droit au bail commercial ?
6.1 L’inopposabilité de la vente
L’inopposabilité de la cession peut provenir du :- non-respect des formalités de signification,
- ou du non-respect des stipulations contractuelles (comme la nécessité d’obtenir l’agrément du bailleur).
Cette inopposabilité va jouer dans les rapports entre le bailleur et le cessionnaire et dans les rapports entre le bailleur et le cédant.
6.2 L’extinction du bail commercial
Dans ce cas, le locataire cesse de payer les loyers, mais n’a pas droit à l’indemnité d’éviction.
6.3 La résiliation du bail
La résiliation du bail peut, par exemple, être obtenue de plein droit par application d’une clause résolutoire en cas de cession de bail irrégulière. Le bailleur peut également demander la résiliation judiciaire du bail en invoquant qu’il s’agit là d’une irrégularité d’une gravité suffisante pour justifier sa demande.
6.4 Le refus de renouvellement du bail
Le bailleur peut également refuser le renouvellement du bail sans avoir à payer d’indemnité, s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant.
La réparation du dommage subi par le cessionnaire évincé.
Le cessionnaire évincé qui doit quitter les lieux après résiliation du bail ou après refus de renouvellement, peut agir en responsabilité civile contre le cédant.
7. Le prix de la cession doit il être séquestré ?
La cession de droit au bail n’est pas une vente de fonds de commerce et n’est donc pas soumise aux règles de publications applicables à la vente de fonds de commerce et de séquestre du prix (c’est-à-dire à blocage des fonds).
Attention, pour une parfaite sécurité des parties la soumission au régime du séquestre conventionnel prévu pour les ventes du fonds de commerce pourra être décidé par les parties et le rédacteur d’acte (publications légales, séquestre pour permettre aux créanciers de faire leurs oppositions et d’être réglés).
Il convient d’attirer par ailleurs l’attention sur le fait que les créanciers inscrits (ex: nantissement sur fonds de commerce) devront être désintéressés avant une remise du prix au Vendeur.
Un blocage des fonds devra être prévu dans l’acte par le rédacteur afin de s’assurer du désintéressement de ces créanciers.
Enfin, il conviendra dans l’acte de mettre les modalités de paiement du prix de cession et si le prix n’est pas séquestré que ce dernier soit effectué par chèque de banque ou tous autre modes avec des garanties.
Si vous souhaitez être assisté et conseillé par un avocat le cadre d'une cession de bail commercial, que vous soyez bailleur, vendeur du droit au bail (cédant) ou acquéreur du droit au bail (cessionnaire), n’hésitez pas à appeler Me Marie-Pierre JABOULEY pour en parler ou pour une prise de rendez-vous.
Lors de votre premier entretien en fonction des informations que vous pourrez fournir, une première analyse du dossier sera effectuée par Maître Marie-Pierre JABOULEY, Avocat, qui vous établira un devis avant toutes démarches et actes à réaliser.